中国房价有泡沫吗

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楼主 2019-11-27 14:45:37
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世纪花园

今天谈谈一个大家都很关心的问题。

中国房价有泡沫吗,有的话何时会破?

01

中国房价和1990的日本很像?

 

先来看房价有没有泡沫的问题。现在的情况,是房价确实已经很贵了,特别是一线和核心二线城市,已经贵得有点让人受不了。于是,很多人认为房价的泡沫已经很严重,甚至和1990年的日本很像,处在泡沫破灭的前夜。

 

为了看清这个问题,我们把北京和东京做个比较。看看北京的房价和东京比,到底处在什么水平上。这么多年过去了,不好直接比较,我们用美国作为标尺来进行比较。美国这些年一直全球最大经济体,而且房价相对稳定,适合作为标尺。

 

1990年的时候,东京高端住宅的价格,达到过8万美金一平米,当时纽约高端住宅的价格也就一平米1万多美金,东京是纽约的8倍。刚才说的是豪宅,看均价的话,东京核心区的均价达到3万多美金一平米,而纽约中心城区的均价才四五千多美金一平米,差不多也是8倍的差距。

 

2018年的时候,纽约的均价2万美金多一点,北京的均价1万美金多一点,纽约房价是北京房价的2倍。

 

所以说,以纽约房价作为比较基准,一个是纽约的8倍,一个不到纽约的一半,一里一外,相差了16倍,2018年北京房价是1990年东京房价的1/16。所以,北京的房价虽然很“贵”,但是和1990年的日本相比,还差很远,远远不在一个数量级上。“贵”和“泡沫”是两个概念,“贵”不一定就有泡沫。

 

说到这里,你可能觉得很奇怪,1990年的东京房价怎么这么贵?是纽约的8倍多,也太夸张了。是的,是很夸张。当时不仅东京,日本全国的土地都很贵。当时日本全国土地价值,是美国的4倍,考虑到日本的国土面积,只有美国的1/25。一里一外,土地单价,日本是美国的100多倍,简直就是离谱。正因为如此,日本1990年的地产泡沫,是近代经济史上最严重的泡沫。我们甚至都想不出还有哪个泡沫,可以和这个泡沫相提并论。

 

以后呢,我会专门给你讲日本的泡沫是如何形成,如何破裂的。今天你需要知道的是,日本当时的地价之贵,远远不是今天的中国能够比的。说一句玩笑,和当时的日本相比,今天的中国地价,简直就是很便宜,更谈不上泡沫。

 

02

北京和纽约,哪个房价应该更高?

 

刚才我们说的是,北京比东京便宜很多,泡沫的证据严重不足。可是有没有这么一种可能性,就是北京的房子虽然比东京便宜,但是依然有泡沫。换句话说,有没有一种可能,东京是个很大的泡沫,而北京是个小小的泡沫呢?

 

这个问题问得好,从逻辑上,我们不能排除这个可能性。为了回答这个问题,我们进一步比较一下北京和纽约。刚才我们说了,北京的房价比纽约低,那么我来问你,你觉得在未来,北京和纽约这两个城市的房价,应该是哪一个高?你可能脱口而出,当然是纽约高了。纽约是世界之都,人均收入那么高,房价当然应该高于北京。但是呢,我们用基本的经济学框架进行一些分析,简单比较一下需求和供给,你会发现结论完全是反过来的:

 

首先从需求看,北京是中国的政治、经济、金融、文化中心,资源高度聚集。北京有全中国最宽的马路,最好的医院,最好的学校,最大的剧院。而纽约呢,只是美国的金融中心,政治中心是华盛顿,文化中心是波士顿。纽约只是一个中心,而北京是四个中心。从资源聚集的角度,纽约和北京是没法比的。我们一直说,买房其实买的是城市资源,北京积聚的资源比纽约多,房子的附加资源也就多。从需求上看,北京的需求是远远超过纽约的需求的。而且,中国总人口是美国的4倍,就进一步增加了对北京的需求。

 

看完了需求,我们再看供给。你想一下,就会发现北京住房的有效供给,比纽约少很多。为什么呢?两个原因。

 

一个是纽约的建筑密度大。由于限高和城市规划等因素,北京的房子很矮、不密集,而纽约曼哈顿岛上的房屋很高,很密。根据统计,每平米的土地上,曼哈顿修了11平米的房子,而北京的二环里,面积和曼哈顿差不多,每平米只修了不到1平米的房子。这样一来,纽约的房屋面积,就是北京的十几倍。

 

第二个原因,是纽约的房地产市场效率高,房屋的利用率高,相当于进一步增加了有效供给。

 

纽约的房屋出租率高,闲置的房子很少。北京呢,很多房子就是空着,利用效率很低。打个比方,你看北京的很多房子,包括国家机关,事业单位,各种单位的大院子,这些房子都是不卖的,不出租的,这就大大降低了房屋的利用效率。

 

所以,简单概括一下,北京的房屋需求比纽约大,供给比纽约少,北京的房价当然是要超过纽约的。这和很多人的第一印象,是完全相反的。

 

那么现在什么情况呢?目前在可比的区位和档次上,北京房价大约是纽约的一半。纽约的核心区均价换成人民币在14万左右,而北京是7、8万。刚才是均价,高端的公寓,纽约折合人民币在30万左右,而北京在15万左右。不管是均价,还是高端的公寓价格,纽约都比北京贵了一倍左右。

 

所以,理论上北京的房价应该比纽约贵,实际上北京的房价只有纽约的一半。这就说明,北京的房价很难说有泡沫。目前北京的房价是全国最高的,比上海深圳都高,北京没有泡沫的话,其他城市就更说不上有泡沫了。

 

简单总结一下:

 

我们刚才重点讨论了一个核心问题,就是我国的房价有没有泡沫。

 

1、我国目前的房价虽然贵,但是和日本1990年的房价比还差了十几倍,还有数量级的差距。

 

2、长期看,北京的房价应该是高于纽约的,但是现在北京的房价只有纽约的一半,从这个角度看,北京的房价不仅没有泡沫,还有很大的上涨空间。

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