越南买房 掀开一张不能见光的底牌

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楼主 2021-10-26 23:10:25
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越南,我们海外房产投资系列的收官文。

这些年,因为旅游,前后去过三次越南,给我留下最大的印象是“尽情享受人民币”。

在很多媒体上,越南被认为有望成为“下一个泰国”,于是它逐渐成为炒房客的新目标。

能买?表面看的确是非常好的投资。

Ao dai 的越南女孩的肖像

外国人能随便买买买?部分开禁

外国人能在越南买房,是从2015年才开始。之前想买,只能通过越南本地人代持。

按照新《住房法》,只要是持有合法签证进入越南的外国人,都可以买房,但只能购买公寓,使用期限是50年,到期可免费续约一次,可以把它看成100年产权。

每人在一个公寓小区,或一个坊级行政区划,最多只能拥有一套房屋。另外,外国人在一个小区的公寓内,不得拥有超过总数30%的单位。

由于产权的限制,外国人如果想买二手房,只能向外国人买,如果想卖二手房,可以卖给当地人和外国人。

另外,外国人在越南买房,无法在银行贷款。不过有的开发商允许根据开发进度分期付款。

实际上,在越南流通的房子包括独栋和公寓。

独栋非常受到本地人的欢迎,每年涨幅能达到25-35%,一栋比较好的独栋都是100万美元起,但因为有永久产权和土地所有权,所以外国人没办法买。

很多文章鲜有提到,越南现在并没有真正进入商品房时代。

像很多河内长大的人都有自己的地,可能很大,也可能很小,但高度不限,所以就有了传说中的天地楼,风格各异。

我曾经见到,一个家族都挤在一栋楼里的情况,而且还在不断往上加盖。

为什么会要挤在一起住?相比收入,越南房价已经高的根本买不起。贷款?接近10%的房贷利率,本地人根本扛不住。

租售比怎么样?的确很理想

越南的两大城市河内和胡志明市,相当于中国的北京和上海,一个是政治中心,一个是经济中心,这也是很多人投资的重点区域。

当然,这两年,芽庄和岘港也成为新的目的地,这不就是照抄海南模式嘛。

胡志明市这几年变化很大,不过放在大陆,也就2-3线城市的规模,但房价颠覆你的想象力,根本就是“畸形”发展!

第1郡(相当于浦西黄浦江畔),7500美元/平

第4郡,3000-4000美元/平

平盛郡,2500美元/平

第7郡,2000-2500美元/平

第11郡,2500美元/平

第2郡(相当于上海陆家嘴),2000-2500美元/平

之前,我还在第1郡看到一个9000美元/平的公寓项目,确认货币单位没有写错。胡志明市内在建设轻轨,轻轨车站附近步五分钟以内的楼盘价格也在张。

目前,投资越南地产的几乎都是外国人,韩国人最多,其次就是中国人。

为什么是韩国人?在越南近20年的经济发展中,影响最大的国家就是韩国。

首都河内的高楼、商圈和全国数以百计的工业区,基本都是韩国投资建设的,目前约有15万韩国人在越南,这群人正式目标租客。

我大概了解一下,平盛郡SAI GON PEARL一个每平2500美元,面积100平的两室一厅,一个月租金1200美元(比北京的租金都要贵),大约需要18年就可以收回购房成本,投资回报率在6%左右。

河内越南城市景观

这在国内是不可想象的高!

越南公寓的物业费也是很高的。就拿上面那套来说,每平每月3元。当然,租客自理。如果托管的话,每个月收取8%的房租作为服务费。

关于税费,购房时除了房款还有10%的增值税和2%维修基金。持有时没有任何税费。卖出时卖方承担交易额2%的交易税。

接盘侠在哪里?不知道

胡志明市北边平阳,西面隆安,东边同奈,几乎都是工业区。人工资多少呢?底薪600万,算上加班费能到800万,折合人民币2300元。

有人说,越南本国买房市场还没有被开发。我想说的是,就算开发了,市区公寓也买不起呀!

最近一次去旅游,和私人导游聊过,她每个月的收入折合人民币5000元,当地算高的,但也不敢买房。

天际线河内

当地年轻人,几乎都是租房,要么住家里,买房的都是去郊区(1800美元/平),所以越南的主要交通工具是摩托车,很少有人骑自行车。

等着外国人接盘?就目前来看,只有国人了,尤其旅游胜地芽庄,岘港,若干年后再卖给东北人?这不就是再造海南嘛!

问题是,一旦越南在旅游上的价格优势不在,谁还会来呢?其他国家对越南房地产市场投资兴趣,一直很淡。

未来最担心的一个情况,就是有价无市。当然,河内和胡志明的优质房产,可以一直吃租,当ATM。

泡沫怎么形成?韭菜质量问题

越南经济这些年的发展,主要靠仿天朝当年的招商引资政策,吸引外资投入,依靠外资拉动经济的增长。大量外资流入,房子就是最好的蓄水池。

很多人吹,越南经济如何如何好,却不说这几年它也深受重创,前几年房市的暴跌,今年的股市暴跌。

目前越南的楼市已经出现供需不平衡,毕竟本国老百姓还太穷,接盘能力远低于外国人。

我不知道谁给那些自媒体勇气,吹嘘越南经济,人均GDP才2186美元,也就是广西省的水平。

泰国人口约为越南的三分之二,而人均GDP却是越南的2.5倍,没有GDP,怎么持续推动房价?

Asia Islands Summer Boat Landscape

越南这一波发展是凭借廉价劳动力和区位优势,以纺织业主导,这是有天花板的,产业升级不了,工业化上不去,就是一辈子打工仔的命。

即使这次贸易战,部分产业从中国转移到越南,但大部分还是初加工,毛利率很难带来财富效应。可以参考下中国入世前五年,苏州和东莞的房价。

货币贬值,极少人告诉你真相

2015年购房资格开放之前,越南的房价几经波动,尤其是2013年,房价比最高时候缩水了30%。

这两年恢复元气之后,房价异动,河内和胡志明市的高端公寓和各大旅游城市地价也开始野蛮上涨,岘港的地价从15-17年已经翻了3倍,背后黑手——越南政府。

在我看来,更大的麻烦是汇率波动。

1996年起算,美元兑越南盾(蓝色),升值111.35%;同期美元兑人民币(紫色),贬值16.59%。

换句话说,越南盾兑人民币,贬值了127.49%。

而且从越南的国际收支看,汇率长期趋弱短期难以改变,经济非常依赖出口和外资。

所以,房产长期投资,不得不考虑汇率损失的风险。

至于反华情绪,我倒觉得并没有大家说的那么严重,你反正也不会去住或者养老。

越南买房这一波,谁点的火,大家都清楚。

我想说的是,别以为自己是去抄底,就越南这个国家来说,现在根本不是底,不要被数据假象和信息不对称迷惑。

几个旅游城市就别碰了,几乎都是深水炸弹,要动手也是两个核心城市。短线毫无机会,长期的投资收租当取款机还可以。当然,具体情况还要具体分析。

作为这个系列的总结,我只想说,海外房产投资,必须明确非常非常明确自己的目的,选对国家和城市才是关键,最好自己“单独”去两次,找个当地的翻译,就什么都清楚了。

老南旁白

感谢石榴叔过去几个月的调研,也感谢各位读者的关注。到今天,我们这个海外购房系列,暂告一段落。

客观的说,这个系列,以负面为主的初衷,在于网络上关于海外购房的信息,几乎清一色来源于房产中介,都是好好好,买买买。

还是需要一些客观的反面意见,平衡下,让大家能思考更多。如我们之前文章反复提醒的马拉西亚。

此外,在这个逆全球化,全球货币紧缩的特别时段,海外购房的风险,前所未有,尤其是文中涉及的,均是发展中国家。

买房,不是因为买的起,所以买。而是要买正真有价值的,更要买在自己能力范围内的。

还有记住这句话:余者为财,心足为富!

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文章来源:石榴询财

站内编辑:格子菲

文章审核:超引力

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